上海樓市冷熱分明：豪宅破紀(jì)錄，遠(yuǎn)郊樓盤滯銷

上海樓市呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，高端市場(chǎng)與剛需板塊分化加劇。

中房報(bào)記者 付珊珊丨上海報(bào)道

上海豪宅市場(chǎng)再次創(chuàng)造紀(jì)錄。

5月21日，位于上海黃浦區(qū)的豪宅項(xiàng)目上海壹號(hào)院三批次開盤入市，64套房源全部售罄，當(dāng)日實(shí)現(xiàn)銷售額40.25億元。截至目前，該項(xiàng)目累計(jì)開盤三次，年內(nèi)累計(jì)銷售額達(dá)到108.71億元，成為今年全國(guó)首個(gè)單盤破百億元的項(xiàng)目。

這一現(xiàn)象并非孤例，在此之前，綠城全國(guó)“地王”潮鳴東方、陸家嘴太古源源邸等市中心高端項(xiàng)目均取得不錯(cuò)的市場(chǎng)戰(zhàn)績(jī)。

豪宅市場(chǎng)的熱銷也推動(dòng)了上海房?jī)r(jià)上漲。根據(jù)5月19日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，4月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平，但上海仍然保持了強(qiáng)勁漲勢(shì)，漲幅0.5%，領(lǐng)跑全國(guó)。

上海中原地產(chǎn)資深市場(chǎng)分析師盧文曦看來(lái)，因?yàn)楹勒灰滓廊活l繁，所以帶動(dòng)了上海房?jī)r(jià)持續(xù)上行。在交易節(jié)奏上延續(xù)了低開高走格局，從具體成交項(xiàng)目看，高端改善項(xiàng)目依舊活躍，成交前十榜單中均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目就占據(jù)4個(gè)。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，144平方米的大戶型房源漲幅顯著，這也顯示出上海高端改善的消費(fèi)潛力非常大。

值得注意的是，在豪宅市場(chǎng)“撐起半邊天”的同時(shí)，上海遠(yuǎn)郊一些剛需盤則面臨去化壓力，部分樓盤出現(xiàn)"零認(rèn)購(gòu)"現(xiàn)象。

這種"冷熱交織"的市場(chǎng)格局，既體現(xiàn)了不同層級(jí)購(gòu)房需求與供給結(jié)構(gòu)的深層錯(cuò)配，也預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)在政策引導(dǎo)與市場(chǎng)博弈中向精細(xì)化、差異化方向演進(jìn)的必然趨勢(shì)，為理解中國(guó)城市樓市生態(tài)變遷提供了重要注腳。

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高凈值人群搶灘核心資產(chǎn)

上海豪宅頻現(xiàn)“日光”

5月至今，上海樓市依然延續(xù)了此前“小陽(yáng)春”的強(qiáng)勁需求態(tài)勢(shì)，尤其是多個(gè)內(nèi)環(huán)紅盤集中入市，推高了市場(chǎng)氣氛。

5月10日，位于陸家嘴一線的濱江豪宅“陸家嘴太古源源邸”二批次推盤，共推出57套建筑面積約285~381平方米的江景大平層，在認(rèn)購(gòu)期間就吸引了超120組客戶認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到219%，最終觸發(fā)限售，開盤基本售罄。

5月11日，位于徐匯濱江板塊的綠城潮鳴東方項(xiàng)目開盤，頂著“全國(guó)最高樓面價(jià)紀(jì)錄”的光環(huán)和壓力，項(xiàng)目一次性推出120套千萬(wàn)元級(jí)大平層房源，銷售均價(jià)高達(dá)19.5萬(wàn)元/平方米。該項(xiàng)目共收到191組有效認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率約160%，觸發(fā)5年限售規(guī)則，最終項(xiàng)目開盤當(dāng)天全部售罄，銷售總金額69.88億元。

此次開盤售罄的上海壹號(hào)院更是在此前認(rèn)購(gòu)期間就引發(fā)哄搶，僅4天時(shí)間認(rèn)籌率就超過(guò)267%，成為今年黃浦區(qū)首個(gè)觸發(fā)積分制的項(xiàng)目。

而位于楊浦濱江核心九宮格位置的保利·海玥外灘序BUND98推出的223套房源也吸引了552組客戶，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)248%。

“開盤即售罄”成為5月上海高端住宅市場(chǎng)的標(biāo)志性現(xiàn)象。

易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這些成績(jī)背后，是市場(chǎng)供需兩端的良性互動(dòng)，反映出開發(fā)商合理的推盤節(jié)奏與購(gòu)房者理性的置業(yè)需求實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接，共同推動(dòng)一手房市場(chǎng)保持量?jī)r(jià)穩(wěn)定的健康發(fā)展格局。

值得注意的是，上海豪宅的“虹吸效應(yīng)”正在吸引來(lái)自全國(guó)各地的高凈值人群。在潮鳴東方引發(fā)現(xiàn)象級(jí)熱銷后，市場(chǎng)也對(duì)背后的買家感到好奇。

從公示的數(shù)據(jù)來(lái)看，綠城潮鳴東方191組有效認(rèn)購(gòu)中，除去3家公司，剩余188組客戶認(rèn)購(gòu)。其中，上海本市62組，占比約33%；其他省份126組，占比約67%。顯然，外省認(rèn)購(gòu)客戶數(shù)量近乎上海本市的兩倍。

上海壹號(hào)院的買家中，上海本地戶籍買家占比三成，而來(lái)自江浙滬的買家總體占比六成。

一位上海房企豪宅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，這說(shuō)明上海豪宅具有強(qiáng)勁韌性。在全球經(jīng)濟(jì)不確定性加劇的情況下，豪宅被視為抗通脹的“硬通貨”。手握千萬(wàn)甚至上億元資金的高凈值人群需要做一定的資產(chǎn)配置，而真正核心地段的好房子是不錯(cuò)的標(biāo)的。

“此外，上海這一批豪宅確實(shí)在地段和產(chǎn)品力上都是頂級(jí)，開發(fā)商也都下了很大功夫在打造自己的品牌代表作?！痹撊耸窟M(jìn)一步表示。

據(jù)房外房研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年上海總價(jià)3000萬(wàn)元以上新房成交2600套，是北京、深圳、廣州新房成交之和的4.9倍。同年上海總價(jià)7000萬(wàn)元以上住宅成交超過(guò)500套，甚至超過(guò)了迪拜、紐約、倫敦等國(guó)際都市，成為全球豪宅成交最多的城市。

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遠(yuǎn)郊樓市 “冰封”

多項(xiàng)目滯銷，去化艱難困境凸顯

與核心區(qū)的熱銷截然不同的是，上海一些郊區(qū)板塊新房去化正在遭遇挑戰(zhàn)，銷售行情并不樂(lè)觀。

5月20日，位于寶山淞南板塊的招商序項(xiàng)目開盤，此次項(xiàng)目推出161套房源，開盤去化約九成，并未清盤，此前認(rèn)購(gòu)期間，該項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率124%，也未觸發(fā)積分。截至5月22日，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，招商序項(xiàng)目已售總套數(shù)為7套，當(dāng)然由于該項(xiàng)目最近才開盤，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也有滯后性，目前的數(shù)據(jù)不一定是其真實(shí)市場(chǎng)表現(xiàn)。

在同期上市的房源中，位于閔行浦江的象嶼天宸雅頌創(chuàng)造了最低認(rèn)購(gòu)率，為111%。而該項(xiàng)目開盤后去化也不理想，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至5月22日，天宸雅頌推出的160套房源僅售出73套，去化不到一半。

同樣位于松江佘山板塊的國(guó)貿(mào)海嶼佘山項(xiàng)目今年3月和5月開盤兩次，但截至5月22日，該項(xiàng)目一批次房源去化率僅有56%，二批次房源去化率不到3%，300多套房源目前僅售出9套，銷售情況慘淡。

上海一些遠(yuǎn)郊板塊更是陷入成交“冰封”狀態(tài)。

位于浦東新區(qū)惠南板塊的璟瀾灣項(xiàng)目門口宣傳“首付26萬(wàn)元起”，但即使如此，該項(xiàng)目由于位置偏遠(yuǎn)依然少有人問(wèn)津。該項(xiàng)目在認(rèn)購(gòu)期間還創(chuàng)下無(wú)人認(rèn)購(gòu)紀(jì)錄，也正因如此，項(xiàng)目最終取消了搖號(hào)開盤方式。

同樣創(chuàng)造“零認(rèn)購(gòu)”現(xiàn)象的還有位于浦東新區(qū)外高橋板塊的陽(yáng)明花園，由于無(wú)人認(rèn)購(gòu)，該項(xiàng)目取消搖號(hào)方式，并且提前開盤。

差不多同期，上海城投控股和上實(shí)集團(tuán)在青浦區(qū)淀山湖板塊開發(fā)的璟云里項(xiàng)目，也公告取消公證搖號(hào)開盤。

這些案例也暴露出當(dāng)下上海郊區(qū)樓市的困境。

“地理位置的劣勢(shì)，以及供需錯(cuò)配導(dǎo)致了這些項(xiàng)目滯銷?！币晃豁?xiàng)目策劃向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，當(dāng)下購(gòu)房者對(duì)非核心區(qū)資產(chǎn)增值保值信心也不足，加上郊區(qū)前些年新房供應(yīng)放量，所以不少項(xiàng)目陷入“降價(jià)也難去化”的惡性循環(huán)中。

在采訪中，一些市場(chǎng)人士也表示，要打破目前冷熱不均的局面，還要供需兩端同時(shí)發(fā)力。比如在政策層面，對(duì)遠(yuǎn)郊項(xiàng)目定向放松限購(gòu)、加大公積金支持力度等，市場(chǎng)要從全面刺激轉(zhuǎn)向分類調(diào)控，讓不同板塊回歸真實(shí)供需。而對(duì)開發(fā)商而言，也需要及時(shí)調(diào)整策略，通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、精準(zhǔn)定價(jià)和打造差異化產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)破局。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：李紅梅 劉亞

審讀：戴士潮

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